Besluit  Gemeenteraad

Wetgeving

De Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening, in het bijzonder artikel 4.2.15 tot en met 4.2.18 van de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.

Het omgevingsvergunningsdecreet van 25 april 2014, in het bijzonder:

 

• Artikel 31, §1 “Als de aanvraag de aanleg, wijziging, verplaatsing, of opheffing van een gemeenteweg omvat, roept het college van burgemeester en schepenen, in voorkomend geval op verzoek van de bevoegde overheid, vermeld in artikel 15, de gemeenteraad samen om te beslissen over de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van de gemeenteweg. De gemeenteraad spreekt zich uit over de ligging, de breedte en de uitrusting van de gemeenteweg, en over de eventuele opname in het openbaar domein. Hierbij wordt rekening gehouden met de doelstellingen en principes, vermeld in artikel 3 en 4 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen, en in voorkomend geval met het gemeentelijk beleidskader en afwegingskader, vermeld in artikel 6 van het decreet van 3 mei 2019 houdende de gemeentewegen. De gemeenteraad kan daarbij voorwaarden opleggen en lasten verbinden, die de bevoegde overheid in de eventuele vergunning opneemt.” 
• Artikel 75 tot en met 77 in verband met stedenbouwkundige lasten.

 

Decreet houdende de gemeentewegen dd. 01/09/2019, in het bijzonder:  

• Artikel 3: “Dit decreet heeft tot doel om de structuur, de samenhang en de toegankelijkheid van de gemeentewegen te vrijwaren en te verbeteren, in het bijzonder om aan de huidige en toekomstige behoeften aan zachte mobiliteit te voldoen.
  
  Om de doelstelling, vermeld in het eerste lid, te realiseren voeren de gemeenten een geïntegreerd beleid, dat onder meer gericht is op:
  1° de uitbouw van een veilig wegennet op lokaal niveau;
  2° de herwaardering en bescherming van een fijnmazig netwerk van trage wegen, zowel op recreatief als op functioneel vlak”.
• Artikel 4: “Bij beslissingen over wijzigingen van het gemeentelijk wegennet wordt minimaal rekening gehouden met de volgende principes:
  1° wijzigingen van het gemeentelijk wegennet staan steeds ten dienste van het algemeen belang;
  2° een wijziging, verplaatsing of afschaffing van een gemeenteweg is een uitzonderingsmaatregel die afdoende wordt gemotiveerd;
  3° de verkeersveiligheid en de ontsluiting van aangrenzende percelen worden steeds in acht genomen;
  4° wijzigingen aan het wegennet worden zo nodig beoordeeld in een gemeentegrensoverschrijdend perspectief;
  5° bij de afweging voor wijzigingen aan het wegennet wordt rekening gehouden met de actuele functie van de gemeenteweg, zonder daarbij de behoeften van de toekomstige generaties in het gedrang te brengen. Daarbij worden de ruimtelijke behoeften van de verschillende maatschappelijke activiteiten gelijktijdig tegen elkaar afgewogen.”
• Artikel 8: “Niemand kan een gemeenteweg aanleggen, wijzigen, verplaatsen of opheffen zonder voorafgaande goedkeuring van de gemeenteraad.”
• Artikel 11, §1: “De gemeenten leggen de ligging en de breedte van de gemeentewegen op hun grondgebied vast in gemeentelijke rooilijnplannen, ongeacht de eigenaar van de grond.” 
• Artikel 12, §2: “In afwijking van artikel 11 kan de aanleg, wijziging, verplaatsing of opheffing van een gemeenteweg met overeenkomstige toepassing van artikel 31 van het decreet van 25 april 2014 beftreffende de omgevingsvergunning openomen worden in een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen of een omgevingsvergunning voor het verkavelen van gronden, voor zover die wijziging past in het kader van de realisatie van de bestemming van de gronden. Die mogelijkheid geldt voor zover het aanvraagdossier een rooilijnplan bevat dat voldoet aan de bij en krachtens dit decreet gestelde eisen op het vlak van de vorm en inhoud van gemeentelijke rooilijnplannen of voor zover het een grafisch plan met aanduiding van de op te heffen rooilijn bevat.”
• Artikel 26, §2: “In het geval van nieuwe gemeentewegen gaat de gemeente over tot verwerving van de onroerende goederen, vereist voor de realisatie van de gemeenteweg. In afwijking van het eerste lid kan de gemeente met de eigenaars van de gronden waarop de gemeenteweg gelegen is, een overeenkomst sluiten waarbij een erfdienstbaarheid van openbaar nut vastgelegd wordt. Die overeenkomst wordt binnen de termijn van zestig dagen na het verlijden ervan overgeschreven op het hypotheekkantoor van het arrondissement waar de goederen zijn gelegen.”

Feiten

Aanleiding en context

Op 12 juni 2023 werd een omgevingsvergunningsaanvraag ingediend (dossiernr. OMV/2024/00084) voor het bouwen van een woonzorgcentrum en assistentiewoningen, en de exploitatie van bijhorende IOA.

 

Aanvrager:	Sense Development en Vulpia Vlaanderen
Onderwerp:	Het bouwen van een woonzorgcentrum en assistentiewoningen, en de exploitatie van bijhorende IOA.
De aanvraag omvat:	Het bouwen van een woonzorgcentrum en assistentiewoningen, en de exploitatie van bijhorende IOA.
Dossiernummer:	OMV/2023/00084
Adres:	Merksplas, Molenzijde 59 en 61
Bevoegde overheid:	College van burgemeester en schepenen
Procedure:	Gewone procedure

 

Bestaande toestand: 

Het goed waarop de aanvraag betrekking heeft, situeert zich ten westen van de dorpskern op circa 1 km van de Markt (centrum van de kern). Het betreft het goed van de voormalige autohandelaar Geenen en de links aanpalende eengezinswoning.

De bestaande eengezinswoning staat op het linker perceel dat deel uit maakt van het goed. Het perceel heeft een breedte van 24,38 m en een diepte van 78,20 m.  De bestaande woning heeft een oppervlakte van 244 m². De nokhoogte van de woning bedraagt 10,15 m. Tegen de achterste perceelsgrens staat een tuinhuis met een oppervlakte van 32 m². Verder wordt het opbreken van 270, 5m² aan verharding voorzien.

Het perceel van de voormalige autohandel heeft een breedte van 68,79 m en een diepte van 82,31 m. Op het goed staat een toonzaal met een oppervlakte van 1544 m², een werkplaats met een oppervlakte va 1163 m², een klinkerverharding met een oppervlakte van 559 m² en een betonverharding met een oppervlakte van 1874 m². De bouwhoogtes van de bestaande constructies variëren van 4,7 m tot 7,7 m.

Alle verhardingen en gebouwen zullen gesloopt en verwijderd worden.

Aan de rechterzijde van de site ligt een ééngezinswoning met huisnummer 69. Momenteel heeft deze buur een gebruik en erfdienstbaarheid lopen op het perceel van autohandel Geenen.

Het goed is gelegen langsheen de Molenzijde. De Molenzijde is een gewestweg bestaande uit twee rijbanen in asfalt. Aan de zijde van de aanvraag is er een parkeerstrook en een verhoogd fiets- en voetpad aanwezig. Aan de andere zijde is een enkel een fiets- en voetpad aanwezig.

 

Inhoud van de aanvraag:  

De aanvraag betreft bouwen van een woonzorgcentrum en assistentiewoningen, en de exploitatie van bijhorende IOA.

De aanvraag betreft:

-       Het slopen van een eengezinswoning met een oppervlakte van 244 m².

-       Het slopen van de gebouwen horende bij de autohandel.

-       Het bouwen van een woonzorgcentrum

-       Het aanleggen van parkeerplaatsen in de voortuinstrook

-       Het aanleggen van parkeerplaatsen in de achtertuinstrook

-       Het bouwen van een fietsenstalling in de achtertuinstrook

-       Het bouwen van een overdekte fiestenstalling in de rechter zijtuinstrook

-       Het plaatsen van afvalberging in de rechter zijtuinstrook

-       Het aanleggen van een wadi met een oppervlakte van 200 m².

-       Aanleggen van gewapend gazon

-       Het aanleggen van verhardingen allerlei (o.a. terras met een oppervlakte van 35 m²)

-       Aanleggen van verbindingsweg met rammelstroken met een oppervlakte van 470 m².

Slopen van een eengezinswoning

De bestaande eengezinswoning heeft een oppervlakte van 244 m². De woning staat ingepland tegen de verharding horende bij de autohandel Geenen. Tevens wordt de bestaande asfaltverharding met een oppervlakte van 125 m², de klinkerverharding 145,5 m² en het tuinhuis achteraan het perceel met een oppervlakte van 32 m² gesloopt.

Slopen van gebouwen horende bij de autohandel

De toonzaal met een oppervlakte van 1544 m² bevindt zich tegen de linkerperceelsgrens. De werkplaats met een oppervlakte van 1163 m² bevindt zich tegen de rechterperceelsgrens. De omliggende verhardingen, meer bepaald  klinkerverharding met een oppervlakte van 611 m², een betonverharding met een oppervlakte van 472 m² en een betonverharding met een oppervlakte van 2614 m² worden tevens verwijderd.

 

Bouwen van een garage

De garage heeft een breedte van 15,00 m, een diepte van 12,00 m en een bouwhoogte van 4,25 m. De constructie heeft een oppervlakte van 180 m². De constructie wordt uitgevoerd in een metaalconstructie (sandwichpanelen)

De garage wordt ingepland op 4,50 m van de achterste perceelsgrens en op 4,30 m van de rechterperceelsgrens.

Het hemelwater afkomstig van het dak wordt verzameld in een hemelwaterput met een inhoud van 20 000 liter. Het hemelwater wordt hergebruikt voor een onderhoudskraantje. Het overtollige hemelwater stroomt over naar een wadi. De wadi heeft een oppervlakte van 33 m² en een inhoud van 5691,66 liter.

De garage is toegankelijk via een te behouden betonverharding met een breedte van 4,00 m en een oppervlakte van 329 m². Deze verharding wordt overgedragen aan de linkerbuur. Een betonverharding met een oppervlakte van 345 m² blijft behouden. Een oppervlakte van 215 m² wordt onthard.

Het bouwen van een woonzorgcentrum met assistentiewoningen

Het gebouw huisvest een woonzorgcentrum en serviceflats.

 

Het gebouw bestaat uit een balkvormig volume evenwijdig met de straat met haaks op dit volume twee balkvormig constructies. Het gehele volume bestaat uit drie bovengrondse bouwlagen en een ondergrondse bouwlaag met een totale hoogte van 9,75 m.

 

Het volume evenwijdig aan de straat heeft een lengte van 65,00 m, een bouwdiepte van minimaal 16,00 m en maximaal 17,50 m. De bouwhoogte bedraagt 9,75 m. In de bovenste verdiepingen worden een aantal insprongen voorzien, onder andere op de koppen van het gebouw.

 

Het haakse volume aan de linkerzijde wordt ingepland in het verlengde van de linkerzijgevel op 13,00 m van de linkerperceelsgrens. Het volume heeft een maximale breedte van 21,10 m, een minimale breedte van 16,45 m en een totale bouwdiepte van 36,00 m (gemeten vanaf de voorgevelbouwlijn).

 

Het andere haakse volume staat op 25,00 m van de rechterperceelsgrens. Het volume heeft een maximale breedte van 17,00 m, een minimale breedte van 17,00 m en een lengte van 53,05 m (gemeten vanaf de voorgevelbouwlijn). Tegen de achtergevel wordt een brandtrap geplaatst. Deze heeft een breedte van 5,25 m en een diepte van 2,60 m.

 

De kelderverdieping neemt de volledige breedte van het gebouw in en heeft een bouwdiepte van 24,78 m. Er wordt licht binnengetrokken door middel van een cour anglaise in de voorgevel met een breedte van 12,50 m en een diepte van 2,10 m. Deze is voorzien ter hoogte van de keuken. Een tweede cour anglaise bevindt zich ter hoogte van de refter voor personeel. Deze heeft een breedte van 5,25 m en een diepte van 2,40 m.

 

Op de gelijkvloerse verdieping worden 7 assistentiewoningen, 12 kamers voor rusthuisbedden inclusief gemeenschappelijke badkamer en dagzaal, een grand café, een vergaderlokaal, een bureau voor de directie, een rokerslokaal, sanitair, liften, een dokterslokaal, een fitness, een bureau voor de administratie een kapsalon en een elektriciteitscabine voorzien.

Op de eerste verdieping worden tevens 7 assistentiewoningen, een dagzaal en 25 kamers voor rusthuisbedden voorzien.

Op de tweede verdieping zijn er 7 assistentiewoningen, een dagzaaal en 23 kamers voor rusthuisbedden aanwezig. In de kelderverdieping worden de technische functies ondergebracht, zoals de berging bij de assistentiewoningen, onderhoudslokalen, datalokalen, keuken, wasserette, kleedkamers personeel en refter personeel.

In de bovenste verdieping worden insprongen voorzien, waarvan twee op de koppen van het gebouw. De verdiepingen zijn van elkaar te onderscheiden door de aanwezigheid van een laag metselwerk in verticaal metselverband in plaats van horizontaal verband. Verder worden er verdiept metselwerk voorzien. In de rechter gevel bevinden zich poorten.

 

De constructie wordt uitgevoerd in beige bruin gevelmetselwerk in horizontaal en verticaal metselverband. Het buitenschrijnwerk in warm bruin aluminium en gevelpanelen in warm bruin aluminium.

 

Bouwen van een fietsenstalling

De constructie heeft een breedte van 5,20 m, een lengte van 8,20 m en een hoogte van 2,25 m. De fietsenstalling wordt uitgevoerd in hardhout. De fundering wordt uitgevoerd in plaat op volle grond.

Volgens de berekening van de architect biedt de ruimte plaats aan 40 fietsen.

He water wordt afgeleid naar RWA spuwers. Het RW infiltreert op eigen terrein in het naastliggend groen.

De eerste fietsenstalling wordt ingepland op 16 m van de linkerperceelsgrens en op minimum 0,65 m van de achterste perceelsgrens.

De tweede fietsenstalling wordt ingepland op 3,00 m van de rechterperceelgrens.

 

Het creëren van autostaanplaatsen

In de voortuinstrook worden 25 autostaanplaatsen voorzien. Deze staan haaks op de interne oprit. De parkeerplaatsen hebben een breedte van 5,00 m en een breedte van 2,50 m. Ze worden ontsloten door een oprit met een breedte van 6,50 m. De parkeerplaatsen zijn ingepland op 2,40 m van de rooilijn.

In de onmiddellijke omgeving van de toegangsweg van het woonzorgcentrum worden twee parkeerplaatsen voorzien voor personen met een handicap. In de onmiddellijke omgeving van de assistentiewoningen wordt een parkeerplaats voorzien voor personen met een handicap. De parkeerplaatsen én de interne toegang worden aangelegd in een waterdoorlatende klinkerverharding.

Achteraan het goed bevinden zich vier parkeerplaatsen in grasdals en één voorbehouden parkeerplaats in klinkers. De parkeerplaatsen staan ingepland op 9,00 m van de linkerperceelsgrens en op minimum 0,65 m van de achterste perceelsgrens.

Aanleggen van een wadi horende bij het woonzorgcentrum

De wadi heeft een infiltratieoppervlakte van 200 m² en een inhoud van 64 400 liter. De wadi heeft een diepte van 0,50 m. De inloop bevindt zich op 0,15 m onder het maaiveld. De inloop is voorzien van een controleput en een terugslagklep. De wadi bevindt zich op minimum 2,00 m van de achterste perceelsgrens.

Aanleggen van verbindingsweg

In de linkerzijtuinstrook wordt een verbindingsweg voorzien. De weg wordt ingepland op 3,00 m van de zijdelingse perceelsgrens. De weg wordt uitgevoerd in lichtgrijze en donkergrijze klinkers. De klinkers worden opgesloten door een boordsteen. Het hemelwater afkomstig van de weg watert af naar de naastliggende groenstroken. De wegenis heeft een helling van 1,5 %.

 

De aanpalende groenstrook wordt ingevuld met Quercus ilex en Acer campestre. In de onderbegroeiing worden prunus soorten, hulst (Ilex) en schijnhulst (Osmantus) voorzien.

 

Reliëfwijziging

Het reliëf van het goed wordt aangepast. De zone voor parkeerplaatsen ligt 0,43 m hoger dan de voorliggende groenzone. De hoogte wordt opgevangen door de inrit onder een helling van 1,9 % te leggen. Ter hoogte van de parkeerplaatsen wordt een keerwandje voorzien.

 

Procedure

Indiening aanvraag                             21 juni 2024

volledig- en ontvankelijk                     9 augustus 2024

start openbaar onderzoek                   15 augustus 2024

einde openbaar onderzoek                  13 september 2024

uiterste beslissingsdatum                    21 januari 2025

 

De aanvraag werd onderworpen aan een openbaar onderzoek. Er werd één analoog bezwaarschrift ingediend. Het bezwaar heeft samengevat betrekking op onderstaande elementen:

1. 1.    De bezwaarindiener is van mening dat er geen openbaarheid van bestuur is. Ze hebben immers geen inzage in de uitgebrachte adviezen.
2. 2.    De bezwaarindiener is van mening dat het mobiliteitsprofiel onderschat wordt.
3. 3.    De bezwaarindiener is van mening dat het ruimtegebruik en de bouwdichtheid niet in overeenstemming zijn met de onmiddellijke omgeving.
4. 4.    De bezwaarindiener wenst geen wegenis met rammelstrook. Dit brengt geluidshinder met zich mee.
5. 5.    De bezwaarindiener is van mening dat de toekomstige ontsluiting invloed heeft op de waarde van hun goed.
6. 6.    De bezwaarindiener is van mening dat o.a. de inplanting hun privacy op een negatieve wijze zal beïnvloeden.
7. 7.    De bezwaarindiener is van mening dat de inplanting schaduwhinder met zich meebrengt.
8. 8.    De bezwaarindiener geeft aan dat er geen beplantingsplan werd toegevoegd aan de aanvraag tot omgevingsvergunning.
9. 9.    De bezwaarindiener geeft aan dat hun een sterk vermoeden heeft van vervuiling van de grond.

10. De bezwaarindiener betreurt dat het project nog wordt verwarmd met fossiele brandstoffen.

11. De bezwaarindiener is van mening dat de stikstofemissie niet correct werd berekend.

Adviezen

Er werden geen negatieve adviezen uitgebracht.

Adviezen met betrekking tot de zaak van de wegen:

 Externe adviezen 

Adviesinstantie:	Datum advies gevraagd:	Datum advies ontvangen:	Advies
Fluvius	9/8/2024	6/9/2024	voorwaardelijk gunstig
PIDPA   Distributie leidingen	9/8/2024	12/8/2024	gunstig
Provincie Antwerpen Dienst Integraal Waterbeleid	9/8/2024	geen advies	geen advies
Proximus	9/8/2024	19/8/2024	voorwaardelijk gunstig
Wyre	18/09/2023	27/09/2023	voorwaardelijk gunstig
Agentschap Wegen en verkeer	9/8/2024	27/9/2024	voorwaardelijk gunstig
Departement Mobiliteit en Openbare werken	9/08/2024	16/9/2024	voorwaardelijk gunstig
FOD Binnenlandse Zaken	9/8/2024	3/9/2024	gunstig
Brandweerzone Taxandria	9/8/2024	5/9/2024	voorwaardelijk gunstig
PIDPA -riolering	9/8/2024	12/8/2024	voorwaardelijk gunstig
Toegankelijk Vlaanderen	9/8/2024	3/9/2024	voorwaardelijk gunstig
Vlaamse milieumaat-schappij	9/8/2024	5/9/2024	voorwaardelijk gunstig

Overwegingen

Zaak van de wegen 

De vraag ligt voor om :

-       Nieuwe wegenis aan te leggen met bijhorende berm

Rooilijnplan

Hiertoe werd een rooilijnplan opgemaakt met ref. dossier MerksplasMolenzijde_rooilijnenplan_revA.pdf, door beëdigd landmeter Siska Dumoulin (LAN040705). Het ontwerp van rooilijnplan voldoet aan de bij en krachtens het Gemeentewegendecreet gestelde eisen op het vlak van vorm en inhoud van gemeentelijke rooilijnplannen.

Inpassing in het bestaande wegennetwerk

Deze nieuw aan te leggen wegenis staat ten dienste van de ontsluiting van in de toekomst nieuw te creëren loten. De verlenging past in de realisatie van de bestemming van de gronden en sluit aan bij de doelstellingen en principes van het Gemeentewegendecreet:

-       Er worden geen maasverkleining voorzien voor gemotoriseerd verkeer.

-       De nieuwe wegenis legt een verbinding naar het achterliggende gebied bestemd als woonuitbreidingsgebied. Er worden geen toekomstige ontwikkelingen uitgesloten.

 

Technische bespreking

-       De wegenis heeft een breedte van 6,00 m. De klinkerverharding in grijze en licht grijze betonklinkers heeft een breedte van 5,70 m. Deze worden ingesloten door een boordsteen met een breedte van 0,15 m. De weg wordt opgebouwd uit betonklinkers met een dikte van 10 cm, een granutaalmengsel 2/4 met een dikte van 3 cm, 12 cm steenslagfundering met continue korreloverdeling zonder toevoegsel type II, 15  cm steenslagfundering met continue korrelverdeling zonder toevoegsel type II, 20 cm onderfundering type II, geotextiel geweven op vaste en draagkrachtige ondergrond.

De groene berm wordt aangeplant met Quercus ilex (plantafstand 6,00 m) en Acer campestre (plantafstand 6,00 m), een haag op 0,50 cm van de perceelsgrens in Fagus sylvestris (5 planten/lopende meter). De overige berm wordt als berm ingezaaid.

Bezwaar

Enkel volgende delen van het bezwaarschrift zijn relevant voor het gemeenteraadsdossier, punt 4 (inrichting van de wegenis), punt 8 (beplantingsplan), punt 9 (vervuiling). De overige onderdelen van het bezwaarschrift worden behandeld in het kader van de beoordeling van de aanvraag tot omgevingsvergunning.

Punt 4 – inrichting van de wegenis

Naar aanleiding van het bezwaarschrift wordt de inrichting van de wegenis gewijzigd. Deze informatie werd door middel van een bericht op het omgevingsloket bezorgd aan het gemeentebestuur.

De breedte van de wegenis blijft 6,00 m. De wegenis wordt optisch versmald door te werken met een donkere kleur in het midden met een breedte van 4,20 m en aan beide zijden een breedte van 0,75 m in lichte klinkers. De wegenis wordt opgesloten door een boordsteen met een breedte van 0,15 m.

De gewijzigde inplanting komt tegemoet aan het bezwaarschrift betreft geluidshinder.

Punt 8 – beplantingsplan

Naar aanleiding van het bezwaarschrift wordt een beplantingsplan bijgevoegd. In de berm worden 3 maal Quercus ilex voorzien en 3 maal Acer campestre. Er wordt voorgesteld om dit te wijzigen. Ter hoogte van de zijgevel van het woonzorgcentrum worden Steeneiken voorzien op een afstand van 6 m van elkaar. Verder op worden Acer campestre voorzien. Eveneens op een plantastand van 6 m. Ter hoogte van de perceelsgrens wordt een haag voorzien in Beuk (Fagus sylvestris) met 5 planten/ lopende meter. De overige zone wordt ingezaaid als berm. Het beplantingsplan komt tegemoet aan dit onderdeel van het bezwaarschrift.

Punt 9 – potentiële vervuiling

De wegenis situeert zich ter hoogte van de bestaande residentiële woning. Er werd op 9/1/2024 een gunstig bodemattest afgeleverd met kenmerk 20240013339. Ook het voormalig gebruik van dit deel van het goed, meer bepaald residentieel wonen, maakt dit eerder onwaarschijnlijk.